[From CEG] Why are China’s housing prices so high?

Published: February 9, 2010Tags: ,
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Summary by Linling Zhong

China’s property prices rose at the fastest pace in 18 months in December 2009, ending the year with economists voicing rising fears of bubbles in the property market. According to the National Bureau of Statistics (NBS), housing prices in China’s 70 large and medium-sized cities rose 7.8 percent for the year, and were up 1.5 percent compared to the previous month.  At the same time, according to the Chinese Academy of Social Sciences, 85% of China’s population cannot afford to buy an apartment.

Researchers give three possible reasons for the rapid growth of housing prices in China: first, the highly-educated young generation studies and works in big cities and has a strong desire to buy a house and raise a family in these most densely populated urban areas. This gives housing developers confidence to keep prices high.

Second, in order to maximize profits, many housing developers try to hold as much land as they can. They will not sell the land or develop the land until the price of the land rises to high enough levels. Although this strategy helps housing developers to earn a lot of money, it only makes property prices rise.

Third, the NBS researchers blame the government. According to the author, 6% of China’s GDP comes from the housing market. In order to maintain the country’s high rate of GDP growth, the government does very little to control the housing market.

A more detailed analysis of the issue can be found below or at China Elections and Governance Online (Chinese).

蜗居时代：民之错？商之错？政府之错？

作者：汪吉庶

来源：本站编辑部

2009年的中国，房价过高已经成为大陆的民怨“第一怨”。就连我们选举网，这样一个并不太关注地产时事的领地，在最后一个多月的时间陆续上传了各种来自该领域的声音。毕竟，房子牵涉了人们太多的爱恨情仇。按照当今流行的话来说，笔者也是“有幸”在2009年年末当上了房奴，亲自领会了一把什么叫做恐慌性抢购。然而，这种“幸福”来得有些苦涩，它的代价是透支父母和自己的未来，换得一个小小的蜗居，这不禁让自己深刻体会了一次高房价下的生存之重。

根据中国社会科学院的最新调查，中国85%的家庭无力购房。这显然已经偏离了社会正义所能容忍的尺度，为此人们不禁要问国内的高房价能够遏制吗? 中国住房政策的症结在哪里?年轻人为什么不能在大城市安放我们的青春?每个人内心里都有个“纠错”的愿望，试图找到高房价真实的背后推手。不过，摆在我们面前的是纷杂的评论和分析，多种看似抵触的情绪扭在一起。在大众眼中，是政府和开发商联手抬高了房价;在政府眼中，开发商的囤地、捂盘等行为和民众的客观投机事实推高了房价;而开发商则认为政府的土地垄断和民众的不正常购房心理导致了房价的高企。究竟什么是真实的原因，笔者无法给出答案，不过，我们可以把各种声音汇集在看点这一平台上，判断交给每一个读者自己，让每一个人都来评判一下——蜗居时代：民之错?商之错?还是政府之错?

民之错?

看蜗居的人，很多人把悲剧的起点放在了海萍身上。或许，现实生活中有太多太多的海萍：外地人、大学毕业、想生根。他们被北大博士后廉思称为“蚁族”——“大学毕业生低收入聚居群体”。情况甚至还不如海萍，他们受过高等教育，却多数从事推销、餐饮服务等临时性工作;他们拥有知识和理想，却在现实中徘徊迷惘;他们有着上百万的庞大规模，却“蜗居”在狭小的空间……高智、弱小、群居。他们都受过高等教育，有的还毕业于重点大学，拥有较高的智商和知识水平;他们又是像农民工一样的困难群体，游离在城市边缘，过着比较艰苦的生活。

这些游离在大城市边缘的年轻人，他们美好的落户大城市的愿望，却很可能间接推高了当地的房价。按照专业说法来说，他们构成了主流的刚性需求群体。八成中国受调查者认为“幸福和房子有关系”，对于没有房产的年轻人来说，这种幸福的意愿更为强烈。上户口和迁移户口需要房子，恋爱需要房子，子女的教育和以后的养老需要房子……由于这些理由，也才造成了中国人不愿租房而宁愿买房。鄢烈山为此指出：一个基本的事实是，中国大陆的年轻人，现在对住房的期望值远远高过比他们收入高得多的香港、日本青年，不少刚参加工作没两年的，购房时就想“一步到位”，不能少于100平方米。于是会有人顺利成章的认为：有了如此坚实的刚性需求，才给了开发商和投机客始终看涨的信心。

喜欢说真话的地产总理任志强，为此放出话来：中国的年轻人就该买不起房子。话听上去虽然很刺耳，但话糙理不糙，任总的话还是需要我们有点耐心来品味：年轻人就该买不起房：中国的传统习惯让大家不得不买房，所以年轻人购房比例居高…为什么现在的年轻人要一下子超越自己的父辈呢?这里有一个最大的错误观念，就是住房体系中，总是说居者有其屋，按道理说，应该是居者有其所，有地方住就行了。地产界的名评杨红旭也质疑了国人的“恒产”心理：国人把房子看得太重，为此不惜“啃老”，几个家庭支持一对年轻人买房，没房不结婚，成为落后的社会主流观念。当然，人们不禁要反问一下：年轻人想有一个属于自己的住房有什么错呢?然而，市场法则管不了人间正义。

蚁族和其他大多数为住房权作斗争的悲情和愿望我们尚能理解，可是那些已经解决住房问题的社会中层还在不断增加手中住房套数的投机、保值行为则恐怕部分就属于贪婪了。前段时间深圳卫视的一场对话中，一位嘉宾被问及是否有多套住房时，他的回答雷倒了全中国人：我是有好几套，因为我是精英。这位精英的话从侧面也表明了，投资投机需求旺盛。有钱就买房，基本上成为全社会的共识，而且很多人不是用来住的，纯属投资或投机。国家保障财产性收入，该精英是有权投资房产的。可是，作为非精英的普通人，作为够不上房价门槛的大众百姓，他们除了忍受房产炒作的泡沫后果，而分享不到房产增值的任何好处。然而，事实似乎就是，房产投资保赚不赔，因为，投资者认定了中国还有庞大的年轻人群体会接他们手中的盘。

商之错？

商人的本性在于利润最大化，这是谁都承认的经济法则。然而，正因为如此，房地产商自盖房子、卖房子那天起，就成了民众的众矢之的。我们常常看见，用真实的市场经济原则来对民众进行说教的商人们换来的是民众的无情回击。尤其是屡放雷人语录的任志强，让任志强成为“全民公敌”的可能不是其错误的表达，正是因为他一而再再而三地触动贫富差距这一当代中国最为敏感的神经。

旧上海时期的囤积居奇拉高物价的手法如今用在了土地上。不过，那是在旧上海，新中国成立之日起就将投机倒把定义为犯罪行为，那是资本主义对社会主义人民犯下的滔天大罪。然而，在鼓励财产性收入的今天，投机倒把已经从我国的刑法罪名中被取缔了，当党的十七大鼓励公民财产性收入时，公民的范畴包含了这些追寻最大利益的商人。但是，商人一旦把持住了国民生存的命脉性产品(例如房子)时，这不得不使民众追怨起商人的原罪。

在楼价迅速上涨的后半年，我们看到许多开发商选择囤地不盖楼，甚至一块砖和一片瓦都不需要，只要土地价格飞涨，转手一卖就是暴利。例如，我们民族商业骄傲的李嘉诚的宝贝儿子就在北京一个土地倒手中净赚数亿元。还有的开发商做了楼，但捂盘惜售，人为制造房源紧张的虚假信息。商人的钱是赚满了，可是社会正义却离正轨越来越远。

商人的钱来得似乎太容易了点：他们的杀手锏正是土地!然而，高利润背后居然没有高风险。近来的各地之所以会一而再、再而三地把土地的价格推高，一方面在于房地产开发商预期各地的房价会进一步上涨，另一方面在于房地产商竞拍土地所承担的风险很小。这还不够，中间还有地产商借着地王诞生变相抬价的，这就是行话里的“抬轿子”：往往开发商在打算竞拍一块地时，最主要的功课是了解竞争对手。那些早就在拟出让地块周边建有项目的开发商，往往会在竞拍现场充当“轿夫”，蓄意抬出一个新地王，让自己的在建项目受益。

除此之外，央企群争“地王”现象成为本阶段中国房地产市场的特征之一。如果说，私营企业疯狂获利情有可原的话，那么承担公共职能、以公有制为基础的央企如果也掺和拉高地价房价就说不过去了。今年来，作为当代的“红顶商人”，央企“地王”频现于各地土地拍卖会，不仅源于开发商的非理性炒作，更与政策刺激的推波助澜不无关系。为保增长和刺激内需，从信贷政策到土地政策一路大开绿灯，一些资金充沛又面临着所在行业产能过剩的央企为了寻求新的利润增长点，纷纷将资金投入到房地产市场。

民企央企同台共舞，台下的老百姓为此付出高昂的炒作票价。为此，民众不免会疑问：追求经济建设为中心的时代，真的一切应该以利润最大化为目的吗?为此学者储建国批评道：房地产商要认真反思，反思自己谋取了多少的暴利，反思自己在赚钱的同时，是不是要对共和国承担某种义务，反思自己的不义行为是否要遭受报应，反思是否应像日本商人一样对老百姓谢罪。

政府之错?

政府终于在09年末按捺不住了，连续出台多项政策组合拳来抑制高涨的房价。尽管很多人唯恐政府的调控，似乎历史证明，政府的每一次调控都会伴来房价新一轮的报复性上涨。因此，是政府无能?还是政府从根本上没有想降低房价?诸多官员不断在“积极地”表态自己的工资也买不起房子，似乎表示了政府也对高房价深感无奈，或者，政府对高房价没有责任。但是，近来一位副部级官员在采访的过程中，直接抨击房地产泡沫是政府炒出来的。

政府愿意炒，注定是房地产行业有它诱人的地方。房地产在政府心目中有多重要，我们看一组数据就能知道：房地产已经占了GDP的6%，四分之一的投资在房地产行业，50多个产业与房地产关系密切…对于地方政府来说，土地转让金普遍占到地方财政收入的30%以上，许多地区60%到70%的基础设施投资依赖土地财政。可见，房地产对中国经济的重要性不容置疑。

土地，已经变成地方政府手里最值钱的香饽饽。房价和地价的关系被形象地喻为“面包”与“面粉”的关系，常识告诉我们，面包注定比面粉贵。土地是国家的，具体说来是掌握在地方政府手上的。近年土地财政愈炒愈烈，杭州今年以1200亿土地出让金收入傲视全国，上海、北京也日均进账2.5亿。土地的收入，直接关联GDP和地方财政着两个检验地方绩效的统计数据。在唯GDP论的地方政府执政理念导致其成为追寻利益最大化的“公司化”主体。在某种意义上，GDP是公司化政府的营业额，财政收入则是其利润。在“发展是第一要务”的口号下，GDP和财政收入增长成为政府活动的核心，而政府的公共服务责任则退居其次。为此，学者郑永年指出：地方政府无视住房的社会功能，而只强调住房的财政功能，即“土地财政”。除了一般商品房的大幅涨价之外， 住房的社会功能的缺位，更体现在廉租房和经济适用房供给的极度缺乏。简单地说，在中国，房地产被视为仅仅是经济政策的一部分，而非社会政策的一部分。因为把房地产视为经济政策，其GDP功能(对经济增长的贡献)被凸现出来，而其社会功能(社会成员对住房的需求和人们的“空间权”)就被忽视。

另外，还有一种俗称的“权力房”常常引来民怨，它是指公权力部门通过特定权利获得低价土地并集资所建的房，以及部分可以通过特定渠道获得的经济适用房和限价房。“权力房”的存在，使得包括官员、准官员乃至学术精英的住房问题都可以游离在市场的高房价之外，而通过集资等方式解决了，高房价的切肤之痛和他们没有了关系。地产总理任志强曾经算过一个帐，如果算上北京的“权力房”，北京的实际平均房价只在7200元/㎡。可见权力房实际上已经搅乱了真实的市场供给，而这一部分受益者中绝大部分却不存在住房问题的。有学者怒批这种政府特权之下的非市场行径：政府在房价问题上最无耻的地方在于：政府官员自己不按照市场价格购买房子，所以他们根本没有动力改变高房价的状况。大官可以无偿占用大房子，小官和一般公务员可以低价买经济适用房。

写到这里，我们不禁还要问：到底什么决定了我们房地产价格?笔者不禁回忆起郎咸平在两年前说的一句话，颇值得我们思考：供给面市场化严重不足，而需求面市场化严重过多——似乎能够上述因素都串起来。在看得见的手和看不见得手的共同作用下，房地产市场呈现出一场因素庞杂的大杂烩，似乎没有哪一条是确切的致命原因。然而，高房价在透支着中国未来的幸福感却是不争的事实，或许真的到一切原因都真相大白时，我们蜗居下的躯体早已干枯。

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